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Para você

Contratos e Direito Imobiliário

Para você

Comecei a advogar em civil e imobiliário, ainda estagiária, antes de migrar para o tributário. É uma área que eu nunca deixei de atender, e por um motivo prático: quase todo negócio imobiliário relevante tem uma conta tributária embutida que ninguém faz antes de assinar. ITBI, ganho de capital, imposto sobre aluguel, tributação da permuta. Quando essa conta aparece depois da escritura, ela custa o dobro.

O que costuma trazer alguém até aqui

O contato costuma surgir em momentos assim:

  • Você vai comprar ou vender um imóvel e quer que alguém leia o contrato antes da assinatura, não depois do problema.
  • A negociação envolve permuta, dação em pagamento, imóvel na planta ou pagamento parcelado, e o desenho do contrato define quem assume qual risco.
  • Existe um contrato de locação com problema: inadimplência, garantia insuficiente, reforma não combinada, pedido de retomada ou revisão de valor.
  • O imóvel tem pendência registral, área construída não averbada, inventário não concluído, usucapião possível ou divergência de matrícula.
  • Um contrato foi descumprido — imobiliário ou não — e é preciso decidir entre exigir o cumprimento, rescindir ou negociar a saída.

Como eu trabalho nessa área

Contrato bom é o que se lê no dia do desentendimento e resolve a dúvida sem discussão. Por isso eu escrevo pensando no cenário ruim: o que acontece se a outra parte atrasar, se o financiamento não sair, se aparecer um vício oculto, se alguém quiser desistir. Cláusula de rescisão, garantia e multa não são burocracia — são o mecanismo que evita o processo.

Antes de qualquer assinatura, faço a verificação básica que muita gente pula: matrícula atualizada, certidões dos vendedores, situação fiscal do imóvel, condomínio, ocupação, e a compatibilidade entre o que está registrado e o que existe no terreno. É um trabalho pouco glamouroso que evita a grande maioria das dores de cabeça.

E faço a conta do imposto antes. Qual o ITBI, quem paga, qual a base; se há ganho de capital e se alguma hipótese legal de isenção ou redução se aplica; se o valor declarado na escritura tem consequência futura. Essa é uma discussão que quase sempre chega tarde, e chegar cedo nela é o principal valor que eu acrescento a um negócio imobiliário.

O que o acompanhamento inclui

  • Análise e redação de contratos

    Compra e venda, promessa, permuta, locação residencial e comercial, comodato, distrato, confissão de dívida e instrumentos particulares em geral, redigidos para o cenário de conflito e não apenas para o de acordo.

  • Due diligence do imóvel e das partes

    Exame de matrícula, ônus, penhoras, certidões pessoais dos vendedores, situação fiscal e condominial, e avaliação de risco de evicção ou de fraude à execução.

  • Apuração tributária da operação

    Cálculo e discussão de ITBI, ganho de capital e tributação de aluguel, verificação de isenções aplicáveis e orientação sobre a forma de declarar a operação.

  • Solução de conflitos e regularização

    Notificação, negociação, ações de cobrança, rescisão, despejo e adjudicação compulsória, além de regularização registral, averbações e retificações de área.

Perguntas que aparecem com frequência

O contrato da imobiliária já não basta?
O contrato padrão atende ao caso padrão, e ele é escrito por quem representa o negócio, não necessariamente por quem representa você. Na maior parte das vezes a leitura prévia leva pouco tempo e ajusta dois ou três pontos que fazem toda a diferença se algo der errado.
Posso declarar um valor menor na escritura para pagar menos imposto?
Não é o caminho que eu recomendo, e eu explico por quê com números: além do risco de autuação, o valor declarado forma o custo de aquisição e volta a te encontrar como ganho de capital maior na venda seguinte. É uma economia hoje que costuma virar despesa maior depois.
O inquilino não paga. Qual o caminho mais rápido?
Depende da garantia contratada e do estágio do atraso. Em alguns casos a notificação com prazo resolve; em outros a ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar é o caminho. A qualidade do contrato assinado lá atrás é o que mais influencia essa resposta.
Comprei um imóvel com problema de documentação. Tem solução?
Frequentemente sim, e o caminho varia: adjudicação compulsória, usucapião, retificação de registro, conclusão do inventário do antigo proprietário. O que decide é a matrícula e a cadeia de transmissões, então é o primeiro documento que eu peço.

Onde eu prefiro ser chamada

Antes da assinatura. É onde o trabalho custa menos e resolve mais. Depois que o negócio está fechado, a margem de atuação diminui e o custo aumenta — e algumas coisas simplesmente não têm mais como ser desfeitas em condições razoáveis.

Quando o conflito já existe, eu apresento o cenário favorável e o desfavorável antes de propor qualquer medida. Ação judicial tem custo, tem prazo e tem risco, e a decisão de entrar ou não é sua, tomada com informação e não com entusiasmo.

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